임대차계약 전 확인사항 — 소상공인·1인 창업자 필수 체크리스트

상가 임대차계약 전 확인사항을 놓치면 보증금을 날릴 수도 있다. 계약서에 도장 찍기 전, 반드시 3가지를 확인해야 한다. 서류 확인, 임대인 신원, 현장 실사다.

📋 목차
01	계약 전 확인할 서류 — 등기부등본·건축물대장
02	임대인 신원과 계약 권한 확인
03	현장 실사에서 꼭 확인할 것

 

01 계약 전 확인할 서류 — 등기부등본·건축물대장

 

📄 등기부등본 근저당·가압류 확인 소유자 정보 확인 인터넷등기소 발급 🏗️ 건축물대장 건물 용도 확인 위반건축물 여부 정부24 무료 발급 🗺️토지이용계획확인서영업 가능 용도지역규제 여부 사전 파악토지이음 무료 조회

계약 전 가장 먼저 할 일은 등기부등본 확인이다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 발급받을 수 있다. 갑구(소유권)에서 소유자 이름을, 을구(권리관계)에서 근저당·가압류 여부를 확인한다. 근저당이 설정된 금액이 크면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

건축물대장은 정부24(gov.kr)에서 무료로 발급된다. 건물의 공식 용도가 '근린생활시설'인지 확인한다. 용도가 다르거나 '위반건축물' 표시가 있으면 영업허가가 나지 않을 수 있다.

⚠️ 주의: 건물 용도가 '창고' 또는 '주택'이면 음식점·카페 영업이 불가능할 수 있다. 반드시 계약 전에 확인해야 한다.

02 임대인 신원과 계약 권한 확인

 

✅ 임대인 확인 체크리스트

• 등기부등본 소유자 이름 = 계약 상대방 이름 일치 여부
• 신분증과 등기부등본 이름 직접 대조
• 대리인 계약 시 → 위임장(인감 날인) + 임대인 인감증명서 원본 수령
• 법인 임대인 시 → 법인등기부등본으로 대표자 확인

계약서에 서명하는 사람이 실제 건물 소유자인지 반드시 확인해야 한다. 소유자 이름과 계약 상대방의 이름이 다르다면 계약 효력이 없을 수 있다.

대리인과 계약할 경우엔 위임장과 임대인 인감증명서 원본을 반드시 받아야 한다. 사본은 효력이 없다.

03 현장 실사에서 꼭 확인할 것

 

확인 항목	확인 방법	주의사항
실제 면적	줄자로 직접 측정	계약서 면적과 다를 경우 협의
전기 용량	분전함 용량(kW) 확인	카페·주방은 최소 30kW 이상 권장
누수·균열	천장·벽면 육안 확인	특약사항에 수리 책임 명시
간판 설치	건물주·관리소 사전 협의	계약서에 허용 여부 명기
주차·공용	현장 방문 확인	주차 가능 대수 계약서 명시

계약서에 적힌 면적과 실제 면적이 다른 경우가 생각보다 많다. 중요한 하자(누수, 낮은 전기용량 등)는 계약 전에 발견해서 특약사항에 수리 책임을 명시해두는 것이 좋다. 나중에 말로 했다고 해도 법적 효력이 없다.

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📎 핵심 요약

✔ 근저당·소유자 확인 → 인터넷등기소 700원

✔ 건축물대장으로 용도·위반건축물 확인 → 정부24 무료

✔ 계약 상대방 = 등기부 소유자인지 신분증으로 직접 대조

✔ 현장에서 전기용량·면적·누수 직접 확인 후 특약사항 명기