상가임대차계약 시 가장 많이 하는 실수 TOP 3

2024년 서울 상가임대차 분쟁조정 접수 건수는 195건으로 역대 최대를 기록했다. 분쟁 유형 1위는 계약해지, 2위는 수리비, 3위는 임대료 문제였다. 대부분은 계약 전후 단계에서 놓친 작은 실수에서 시작된다. 단계별로 가장 흔한 실수 3가지를 정리했다.

2024년 서울 상가임대차 분쟁 유형별 건수 (총 195건) 계약해지 51건 수리비 49건 임대료 34건 원상회복 24건 기타 37건출처: 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회 (2025.02, 경향신문)

01 계약 전 실수 — 서류 확인 없이 계약금부터 건네는 경우

"좋은 자리라서 빨리 잡아야 한다"는 말에 등기부등본도 보지 않고 계약금을 입금하는 경우가 많다. 이후 근저당이 설정된 건물이었거나, 건물 용도가 영업 불가 상태인 것을 뒤늦게 발견한다.

⚠️ 원칙: 계약금은 등기부등본·건축물대장 확인 후에만 입금한다. 임대인 신분증과 등기부 소유자 이름을 반드시 대조한다.

특약 미기재 → 분쟁으로 이어지는 3가지 경로 원상복구 범위 미기재퇴거 시 전체 철거 요구2024년 분쟁 24건권리금 계약서 미작성회수 근거 없어 손실구두 약속 법적 효력 없음수리비 책임 미명시노후 시설 수리 분쟁2024년 분쟁 2위(49건)

"나중에 다 해준다"는 임대인 말을 믿고 특약사항을 빈칸으로 두는 경우가 많다. 하지만 계약서에 없는 구두 약속은 법적 효력이 없다. 수리비·원상복구·권리금 관련 내용은 반드시 특약사항에 직접 적어야 한다.

💡 체크포인트: 계약서 서명 전 특약사항란에 ① 원상복구 범위 ② 권리금 금액·반환 조건 ③ 시설 수리 책임 소재를 직접 기재했는지 확인한다.

"곧 할게요"라며 미루다가 한 달 뒤에야 확정일자를 받으러 가는 사례가 많다. 그 사이 건물에 새로운 근저당이 설정되거나 경매가 진행되면, 나중에 받은 확정일자는 아무 소용이 없다.

⚠️ 주의: 월세를 3회 이상 연체하면 상가건물임대차보호법이 보장하는 권리금 회수 기회와 계약 갱신 청구권이 사라진다. 월세 납기일은 반드시 지켜야 한다.

✔ 계약금은 등기부등본·건축물대장 확인 후 — 서류 먼저, 돈은 나중

✔ 구두 약속은 효력 없음 — 원상복구·권리금·수리비는 특약사항에 직접 기재

✔ 확정일자는 계약 당일, 사업자등록은 20일 이내 — 미루면 보호 못 받는다

✔ 월세 3회 연체 시 권리금 보호·갱신청구권 소멸 — 납기일 철저히 지킬 것