제3조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정했습니다. 소유자가 여러 번 바뀌어도 이 구조가 그대로 이어집니다.
그래서 보증금 인수 의무는 그때그때의 소유자에게 넘어가고, 임차인은 지금 등기부에 적힌 사람에게 청구합니다.
다만 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면 승계 자체가 일어나지 않으니 순위부터 확인하셔야 합니다.
건물이 경매로 넘어가 낙찰자가 생겼는데, 그 낙찰자가 몇 달 만에 다시 팔아 버리는 경우가 있습니다. 임차인은 이제 누구를 붙잡아야 할지 헷갈립니다. 보증금 인수가 어떤 순서로 이동하는지 정리해 보겠습니다.
보증금 인수는 자리째 넘어갑니다
제3조 제2항은 임차건물의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 적었습니다. 여기서 말하는 승계는 두 사람이 합의해서 일어나지 않습니다. 조문이 그렇게 정해 두었기 때문에 일어나는 결과입니다.
그러니 임대인의 자리가 통째로 새 주인에게 넘어갑니다. 차임을 받을 권리도 넘어가고 맡긴 돈을 돌려줄 의무도 같이 넘어갑니다. 보증금 인수를 따로 약속하지 않았더라도 마찬가지입니다.
두 번 세 번 바뀌어도 보증금 인수는 이어집니다
소유주가 여러 번 바뀌면 그때마다 같은 일이 되풀이됩니다. 낙찰자가 지위를 이어받고, 그 낙찰자에게서 산 사람이 다시 이어받습니다. 임차인은 언제나 지금 소유자를 상대로 청구합니다.
앞의 주인은 임대인의 자리에서 빠집니다. 그래서 예전 임대인에게 연락해 봐야 답을 얻기 어렵습니다. 우선 등기부를 떼어 지금 이름이 누구인지부터 확인하시는 편이 빠릅니다.
확인해보니 예전 임대인을 붙잡고 시간을 보내는 분이 제법 많았습니다. 계약서에 적힌 이름만 보기 때문입니다. 그냥 등기부를 한 번 떼어 보시면 이름이 나옵니다.
보증금 인수를 누구에게 청구하나요
| 상황 | 청구 상대 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 매매로 주인이 바뀜 | 새 소유자 | 등기부 갑구 |
| 경매로 낙찰 | 낙찰자 | 매각대금 완납 여부 |
| 낙찰 뒤 다시 매매 | 마지막 소유자 | 등기부 갑구 |
| 대항력이 뒤짐 | 전 임대인 | 배당표 |
맨 아래 줄만 결론이 다릅니다. 대항력이 근저당보다 뒤진 임차인은 경매로 임차권이 사라지므로 낙찰자와 아무 관계가 없습니다. 배당에서 못 받은 돈은 예전 임대인에게 청구할 몫으로 남고, 낙찰자에게 보증금 인수를 요구할 수는 없습니다.
두 번째 줄에서는 언제부터인지가 중요합니다. 낙찰자가 매각대금을 다 내야 소유권을 얻고, 그때부터 임대인의 자리에 들어섭니다. 대금을 내기 전이라면 아직 예전 소유자가 임대인입니다.
새 소유자가 보증금 인수를 부인하면
새 주인이 자기는 그 돈을 물려받지 않았다고 말하는 경우가 있습니다. 매매계약서에 그렇게 적었다는 이유를 들기도 합니다. 그렇더라도 조문이 정한 승계는 그대로 일어납니다.
매도인과 매수인 사이의 약속은 두 사람 사이에서만 의미가 있습니다. 임차인에게 그 약속을 들이밀 수는 없습니다. 임차인은 제3조 제2항이라는 조문 번호를 적어 회신하시면 그것으로 충분합니다.
제 판단으로는 이 대목에서 물러서지 마셔야 합니다. 새 소유자도 대개 알고 있으면서 한번 떠보는 경우가 많습니다. 보증금 인수는 조문이 정한 결과라고 서면으로 밝히면 대화가 달라집니다.
월세는 어디로 넣나요
건물 주인이 바뀌면 월세도 새 소유자에게 넣어야 합니다. 예전 임대인 계좌로 계속 넣으면 밀린 것으로 계산될 수 있습니다. 등기부에서 소유권 이전 날짜를 확인해 그날을 기준으로 나누시면 됩니다.
새 주인이 계좌를 알려 주지 않으면 문자로 요청하고 기록을 남기세요. 그래도 답이 없다면 법원에 맡기는 방법이 있습니다. 그렇게 해 두면 새 주인이 나중에 밀렸다고 주장해도 임차인 쪽에 기록이 남아 있습니다.
저도 처음에는 몰랐는데 두 달치를 예전 임대인에게 잘못 넣은 사례가 심지어 여럿 있었습니다. 월세가 200만원이라면 400만원을 엉뚱한 곳에 넣은 셈이라, 소유권 이전 날짜를 먼저 확인하고 그날을 기준으로 나눠 넣으시는 편이 훨씬 안전합니다.
계약서를 다시 써야 하나요
새 소유자가 계약서를 새로 쓰자고 하는 경우가 있습니다. 조건이 같다면 굳이 필요하지 않습니다. 조문에 따라 예전 계약이 새 주인과 사이에서 그대로 이어지기 때문입니다.
새로 쓰다가 오히려 조건이 나빠지는 일도 있습니다. 기간이 짧아지거나 차임이 슬쩍 오르는 식입니다. 서명하기 전에 예전 계약서와 나란히 놓고 꼼꼼하게 견줘 보세요.
다만 임대인의 이름과 계좌를 확인하는 문서는 받아 두시는 편이 좋습니다. 계약서를 새로 쓰지 않더라도 승계 확인서 한 장이면 오히려 충분합니다.
등기부에 전세권을 올려 둔 임차인이라면 사정이 조금 다릅니다. 전세권은 등기된 권리라 그 순위에 따라 처리되고, 임대차와는 다른 길로 움직입니다. 임대차와 전세권을 모두 갖춰 두신 분도 있습니다.
건물이 팔려도 전세권은 등기부에서 지워지지 않습니다. 새 주인은 그 권리를 안고 산 셈이 됩니다. 그래서 등기부만 보면 임차인이 무엇을 갖고 있는지 바깥에서도 분명히 확인됩니다.
다만 전세권 설정에는 임대인의 동의와 비용이 듭니다. 등록면허세와 법무사 비용을 합치면 제법 드니, 맡긴 금액이 억 단위일 때 차라리 검토해 보세요.
보증금 인수를 확인하는 순서
건물 주인이 바뀌었다면 아래 순서로 정리해 보세요.
세 단계 가운데 1번을 먼저 하셔야 나머지가 정리됩니다. 괜히 소문으로 듣지 마시고 등기부로 확인하세요. 열람은 700원이면 되고 몇 분이면 끝납니다.
정리해봤습니다. 지위는 조문에 따라 통째로 넘어가고, 여러 번 바뀌어도 지금 소유자를 상대하며, 대항력이 없으면 승계가 일어나지 않는다는 세 가지입니다. 막상 맡긴 돈을 돌려받을 때가 되면 확인할 시간이 없습니다.
Q. 새 주인이 그 돈을 못 물려받았다고 합니다.
제3조 제2항에 따라 승계는 조문이 정한 결과라 당사자가 뒤집지 못합니다. 매도인과의 약속은 두 사람 사이에서만 의미가 있습니다.
Q. 낙찰자가 대금을 안 냈는데 누구에게 월세를 넣나요?
매각대금을 다 내야 소유권이 넘어갑니다. 그 전까지는 예전 소유자가 임대인이니 등기부에서 이전 날짜를 확인해 나누시면 됩니다.
핵심정리
제3조 제2항은 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
소유자가 여러 번 바뀌어도 임차인은 지금 등기부에 적힌 사람을 상대합니다.
매도인과 매수인 사이의 약속으로 승계를 뒤집지 못합니다.
대항력이 뒤진 임차인은 승계가 일어나지 않아 예전 임대인에게 청구합니다.
소유권 이전 날짜를 기준으로 월세 넣을 곳을 나누세요.
출처: 경매로 넘어간 건물이 다시 매매됐다, 보증금 반환 채무는 누구 쟁점을 다루며 상가건물 임대차보호법 3조2항 · 민법(상속) 조문을 법제처 국가법령정보센터 현행본으로 확인했고, 확인되지 않은 판례는 인용하지 않았습니다.
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