임차인이 데려온 사람과 임대인이 직접 계약해 버리면 주선이 뜻을 잃고, 임차인은 권리금 손해배상을 청구할 수 있습니다.
제10조의4는 임대인이 신규임차인이 되려는 사람과의 계약을 방해해서는 안 된다고 정합니다.
방해는 거절만이 아닙니다. 임대인이 임차인을 건너뛰고 그 사람과 바로 계약을 맺어도 방해로 봅니다.
가게를 넘기려고 몇 달을 뛰어 사람을 구해 왔습니다. 그런데 그 사람이 임대인과 따로 계약을 맺었다는 말을 듣습니다. 결국 임차인은 소개만 하고 한 푼도 받지 못한 셈입니다. 사실 조문은 이런 상황을 그냥 두지 않습니다. 권리금 손해배상으로 다툴 자리가 열립니다.
주선을 무의미하게 만드는 행위
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 받거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위 등으로 임차인의 회수를 방해해서는 안 된다고 정합니다.
대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 임대인이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝힌 사안을 다뤘습니다. 재판부는 그런 경우 임차인이 실제로 주선하지 않았더라도 방해로 볼 수 있다고 판단했습니다. 임대인이 주선받은 사람과 직접 계약을 맺어 버리는 경우는 이 판결의 사안이 아니라, 제10조의4 제1항 제4호가 정한 방해 행위인지를 따로 따집니다. 그래서 임차인은 그 손해를 물어 달라고 청구할 수 있습니다.
무엇을 증명해야 하나요
권리금 손해배상을 청구하려면 임차인이 세 가지를 보여야 합니다. 신규임차인이 되려는 사람을 실제로 주선했다는 것, 그 사람과 권리금에 관한 계약을 맺었거나 맺기로 했다는 것, 임대인의 행위로 회수가 막혔다는 것입니다.
직접 계약 사안에서는 세 번째가 비교적 쉽게 드러납니다. 같은 사람이 임대인과 계약을 맺고 그 자리에서 영업을 시작했다면 인과관계를 다투기 어렵습니다. 확인해보니 임대인 쪽에서 그 사람은 임차인이 데려온 사람이 아니라고 주장하는 경우가 워낙 많았습니다.
그래서 권리금 손해배상 다툼은 주선 사실을 언제 어떻게 알렸는지에서 결론이 나뉩니다. 임대인이 자기가 따로 구한 사람이라고 다투면 시점을 견줍니다. 임차인이 정보를 제공한 날과 그 사람이 임대인 쪽을 만난 날, 계약서를 쓴 날을 나란히 놓으면 순서가 드러납니다.
자료를 어떻게 남기나요
주선했다는 사실을 남기는 방법은 어렵지 않습니다. 다만 일이 끝난 뒤에는 만들 수 없으니 진행 중에 챙겨 두셔야 합니다. 막상 다툼이 시작되면 새로 만들 방법이 없습니다.
| 단계 | 남길 자료 | 왜 필요한가 |
|---|---|---|
| 사람을 구함 | 중개 의뢰서, 광고 내역 | 주선 노력을 보입니다 |
| 조건 협의 | 금액 약정서, 계좌 이체 내역 | 금액과 시점을 특정합니다 |
| 임대인에게 통보 | 내용증명, 임차인 정보 제공 서면 | 주선 사실을 알린 증거입니다 |
| 결과 확인 | 등기부, 사업자등록 상태 | 직접 계약 여부를 드러냅니다 |
세 번째 줄이 가장 중요합니다. 신규임차인이 되려는 사람의 정보를 임대인에게 제공한 기록이 있어야, 나중에 모르는 사람이었다는 주장을 막습니다. 조문도 임차인이 그 사람의 보증금과 차임 지급 능력에 관한 자료를 임대인에게 제공하도록 정하고 있습니다. 그냥 이름만 알려 주고 넘어가지 마세요.
얼마를 청구할 수 있나요
제10조의4 제3항은 손해액을 신규임차인이 지급하기로 한 금액과 임대차 종료 당시의 금액 가운데 낮은 쪽을 넘지 못한다고 정합니다. 권리금 손해배상의 상한을 정해 둔 조항입니다.
제 판단으로는 두 번째 단계를 미루면 안 됩니다. 시간이 지나 점포 상태가 바뀌면 종료 당시의 기준을 잡기 어려워집니다. 청구 시효도 임대차가 끝난 날부터 3년이라 워낙 빨리 지나갑니다.
중개사무소를 통했다면
중개사무소를 끼고 사람을 구한 경우라면 자료가 한결 쉽게 모입니다. 매물 등록 화면과 문의 이력, 그리고 중개사가 임대인과 나눈 통화 기록이 남기 때문입니다. 정작 혼자 구한 경우가 더 어렵습니다.
중개사에게 경위 확인서를 받아 두세요. 누가 언제 그 사람을 데려왔고, 임대인 쪽에 언제 알렸는지를 적은 한 장이면 충분합니다. 나중에 임대인이 모르는 사람이었다고 다툴 때 이 한 장이 결론을 바꾸기도 합니다. 이왕이면 계약 진행 중에 미리 받아 두세요.
간혹 중개사가 임대인과 가까운 사이라 확인서를 꺼리기도 합니다. 그럴 때는 문자와 통화 녹음으로 대신하시면 됩니다. 자료의 형태보다 날짜를 남겨 두는 쪽이 훨씬 중요합니다.
직접 계약을 알게 됐다면
가장 먼저 할 일은 사실 확인입니다. 등기부에는 임대차가 드러나지 않습니다. 현장에서 상호와 사업자등록 상태를 확인하고, 국세청 홈택스의 사업자 상태 조회로 개업일을 확인하세요. 개업일이 주선 시점과 이어지면 정황이 훨씬 분명해집니다. 조회는 무료입니다.
그다음은 내용증명입니다. 주선한 사실과 합의한 금액, 임대인 쪽에서 직접 계약을 맺은 사실을 적어 보내면 상대의 답변이 나옵니다. 오히려 답변 자체가 나중에 좋은 자료가 됩니다.
정리해봤습니다. 먼저 사실을 확인하고, 내용증명을 보낸 뒤, 감정을 받으세요. 이 차례를 지키면 권리금 손해배상 청구의 뼈대가 만들어집니다. 세 단계 모두 3년의 시효 안에서 끝내셔야 합니다.
소송까지 가지 않고 끝나는 경우도 적지 않습니다. 임대인 쪽에서도 방해가 인정되면 상한까지 물어야 하니, 자료가 갖춰진 상태에서 협의를 제안하면 합의가 되기도 합니다. 다만 합의서에는 받는 금액과 지급일, 그리고 더 이상 다투지 않는다는 문구를 같이 적어 두세요. 지급일을 명도일보다 앞이나 같은 날로 잡아야 돈을 받지 못한 채 자리를 비우는 일이 없습니다.
Q. 약정서를 안 썼는데도 권리금 손해배상을 청구할 수 있나요?
계약서가 없으면 금액을 특정하기 어렵지만 불가능하지는 않습니다. 문자와 계좌 내역, 중개사 확인서로 합의 내용을 보이면 됩니다.
Q. 임대인이 그 사람과 조건을 다르게 계약했다면요?
조건이 다르다는 사정만으로 방해가 아니게 되지는 않습니다. 같은 사람이 그 자리에서 영업을 시작했다면 회수 기회가 사라진 결과는 같아서 권리금 손해배상 책임이 남습니다.
핵심정리
임대인이 주선을 무의미하게 만드는 직접 계약을 맺으면 제10조의4 제1항 제4호의 방해인지를 따집니다. 확정적 거절만으로도 방해가 될 수 있다는 것이 2018다284226의 판시입니다.
주선 사실, 금액 약정, 회수 방해 세 가지를 임차인이 증명합니다.
임대인에게 신규임차인 정보를 제공한 기록이 가장 중요한 자료입니다.
권리금 손해배상의 상한은 계약 금액과 종료 당시 시세 가운데 낮은 금액입니다.
청구 시효는 임대차가 끝난 날부터 3년이므로 감정을 미루지 마세요.
출처: 임대인이 주선받은 사람과 직접 계약한 경우의 방해 여부가 쟁점이라 상가건물 임대차보호법 10조의4과 대법원 2019.7.4 선고 2018다284226 판결 원문을 함께 대조했습니다.
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