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계약서에 도장을 찍고 나서 "이런 조항이 있는 줄 몰랐다"는 말을 가장 많이 하는 게 바로 권리금, 원상복구, 묵시적 갱신이다. 상가 임대차계약서 작성 시 소상공인이 가장 많이 놓치는 핵심 조항 3가지를 정리했다.
| 📋 목차 | |
|---|---|
| 01 | 권리금 조항 — 금액·회수 방법·보호 조건 |
| 02 | 원상복구 — 범위를 계약서에 명확히 적어야 한다 |
| 03 | 묵시적 갱신과 계약 갱신 청구권 |
01 권리금 조항 — 금액·회수 방법·보호 조건
시설권리금인테리어·집기·설비물건에 대한 가치계약서에 목록 첨부영업권리금단골고객·매출·노하우영업 가치에 대한 대가가장 분쟁 많은 유형바닥권리금입지·상권 프리미엄위치 자체의 가치임대인이 방해 시 손해배상
권리금은 계약서에 명확히 적지 않으면 나중에 돌려받기 어렵다. 금액·지급 시기·반환 조건을 계약서 본문 또는 특약사항에 구체적으로 기재해야 한다.
상가건물임대차보호법상 임대인은 임차인의 회수를 방해하면 안 된다. 계약 만료 3개월 전부터 임차인이 신규 임차인을 구해올 때 임대인이 정당한 이유 없이 거절하면 손해배상 책임이 생긴다.
⚠️ 주의: 임대인의 동의 없이 전대(재임대)하거나, 무단으로 업종을 바꾸면 법적 보호를 받지 못할 수 있다.
02 원상복구 — 범위를 계약서에 명확히 적어야 한다
- 입주 당시 상태 사진 촬영 — 계약 당일 전체 공간 사진·영상 촬영 후 보관
- 원상복구 범위 특약 명기 — "임차인 인테리어에 한해 복구" 등 범위 한정
- 임대인 부담 항목 분리 — 노후 배관·전기 등은 임대인 부담임을 명시
- 퇴거 시 분쟁 예방 — 중도 하자 발생 시 즉시 사진으로 기록
원상복구는 퇴거 시 가장 많은 분쟁이 생기는 항목이다. 계약서에 "원상복구"라고만 적으면 범위 해석을 놓고 임대인과 다툼이 생긴다. "임차인이 직접 설치한 시설물에 한하여 원상복구"처럼 범위를 좁혀서 특약에 명시해야 한다.
💡 팁: 입주 당일 공간 전체를 영상으로 촬영해두면 퇴거 시 분쟁을 예방할 수 있다. 날짜가 찍힌 영상이 가장 좋은 증거다.
03 묵시적 갱신과 계약 갱신 청구권
| 구분 | 내용 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 계약 만료 전 1개월~6개월 사이 갱신 거절 통보를 하지 않으면 자동 갱신 | 임차인은 언제든 3개월 전 해지 통보 가능 |
| 계약 갱신 청구권 | 임차인이 최초 계약 포함 10년까지 갱신 요구 가능 | 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가 |
| 갱신 시 임대료 | 갱신 시 임대료 인상률 5% 상한 | 초과 인상 요구는 거부 가능 |
많은 임차인이 계약 만료일을 놓쳐 자동 갱신이 된 사실을 모른 채 지내다가 갑자기 퇴거 요구를 받는다. 계약 만료 6개월 전부터 갱신 여부를 임대인과 협의해야 한다.
계약 갱신 청구권은 최초 계약일부터 10년까지 행사할 수 있다. 임대인이 실제 사용 등 정당한 사유 없이 갱신을 거절하면 손해배상 청구가 가능하다.
✔ 권리금은 금액·지급 시기·반환 조건을 계약서에 직접 명기한다
✔ 범위는 "임차인 설치 시설에 한정" 등으로 특약에 좁혀 적는다
✔ 계약 만료 6개월 전부터 갱신 여부를 확인하고 자동 갱신을 피한다
✔ 갱신 시 임대료 인상은 5% 상한이 적용된다
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