대항력과 확정일자 — 상가 보증금 지키는 가장 확실한 방법
상가 임차인이 보증금을 지키는 방법은 두 가지다. 대항력과 확정일자. 사업자등록 신청 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 확정일자를 받은 날부터 우선변제권이 생긴다. 둘 다 계약 당일 처리하지 않으면 그 사이 근저당이 설정되거나 경매가 시작될 수 있다. 수수료는 600원, 시간은 30분이면 충분하다.
| 📋 목차 | |
|---|---|
| 01 | 대항력이란 — 사업자등록만 해도 건물주가 바뀌어도 버틸 수 있다 |
| 02 | 확정일자란 — 경매가 나도 보증금을 먼저 받는 권리 |
| 03 | 놓치면 안 되는 3가지 — 실수가 가장 많은 포인트 |
01 대항력이란 — 건물주가 바뀌어도 내 계약은 살아있다
마포구에서 카페를 운영하던 지수 씨 이야기다. 계약 기간 중 건물이 새 주인에게 팔렸다. 새 건물주는 "내가 산 건물이니 나가라"고 했다. 지수 씨가 사업자등록을 해둔 덕분에 대항력이 있었다. 새 건물주는 기존 임대인의 지위를 그대로 이어받아야 하고, 계약 기간이 끝날 때까지 지수 씨를 내보낼 수 없었다.
요건은 두 가지다. ① 건물 인도(열쇠 받고 입주) + ② 사업자등록 신청. 이 두 가지를 마치면 그 다음 날 0시부터 제3자에게 대항할 수 있는 법적 지위가 생긴다. 등기를 하지 않아도 된다. 2015년 5월 이후 계약분부터는 환산보증금 기준 초과 여부와 무관하게 모든 상가 임차인에게 적용된다.
02 확정일자란 — 경매가 나도 보증금을 먼저 받는 권리
대항력 = 건물주 바뀌어도 영업 계속할 수 있는 권리
확정일자 = 경매·공매 시 후순위 채권자보다 보증금을 먼저 받는 권리
→ 둘 다 있어야 보증금이 완전히 보호된다
이것만으로는 부족하다. 건물이 경매에 넘어가면, 있는 임차인은 낙찰자에게 계약 기간을 주장할 수는 있지만 보증금을 먼저 받을 수는 없다. 받아야 우선변제권이 생겨 경매 배당에서 후순위보다 먼저 보증금을 받을 수 있다.
방법은 간단하다. 관할 세무서를 방문해 임대차계약서 원본을 제출하면 세무서 직인과 날짜가 찍힌다. 수수료는 600원이다. 동시에 처리할 수 있다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인 신청도 가능하다.
| 구분 | 요건 | 효력 | 경매 시 |
|---|---|---|---|
| 대항력만 | 건물 인도 + 사업자등록 | 건물주 변경 시 계약 주장 | 낙찰자에게 기간 주장만 가능 |
| 대항력 + 확정일자 | 위 요건 + 확정일자 | 우선변제권 발생 | 후순위 채권자보다 먼저 배당 |
03 놓치면 안 되는 3가지 — 실수가 가장 많은 포인트
첫째, 확정일자의 기준일은 계약일이 아니라 받은 날이다. 3월 1일에 계약했어도 확정일자를 3월 15일에 받으면 3월 15일이 기준이다. 그 사이에 근저당이 설정되면 근저당이 먼저다. 계약 당일 또는 입주 당일에 바로 받아야 한다.
둘째, 업종이나 주소가 바뀌면 정정신고를 해야 한다. 정정을 하지 않으면 대항력이 끊기는 것으로 볼 수 있다. 같은 건물 내에서 1층에서 2층으로 이전해도 마찬가지다. 변경 즉시 정정신고가 필요하다.
셋째, 전차인(재임차)은 확정일자 효력이 없다. 임차인에게 다시 임차한 전차인은 상가건물임대차보호법상 우선변제권이 생기지 않는다. 원임차인과 임대인의 직접 계약이 아닌 경우 보호 범위가 달라진다는 점을 계약 전에 확인해야 한다.
✔ 대항력 = 건물 인도 + 사업자등록 신청 → 다음 날 0시 발생 (환산보증금 무관)
✔ 확정일자 = 관할 세무서 방문, 수수료 600원 → 우선변제권 확보
✔ 확정일자 기준일은 계약일 아닌 받은 날 — 계약 당일 처리가 원칙
✔ 사업자 업종·주소 변경 시 정정신고 필수 — 안 하면 대항력 끊길 수 있음
✔ 전차인은 확정일자 우선변제권 없음 — 직접 계약 여부 반드시 확인
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